חברות בנייה רבות מציעות היום תנאי תשלום נוחים במקום הורדת מחיר: 15%–20% בחתימה והיתרה סמוך למסירה, ולעיתים גם סבסוד של הלוואות. עבור הרוכש זו דרך להיכנס לעסקה עם פחות הון עצמי, אבל כדאי להבין מה קורה בהמשך.
איך עובד מבצע 20/80?
משלמים 20% מהמחיר בחתימה ואת 80% הנותרים סמוך למסירת המפתח, לעיתים רק בעוד שלוש או ארבע שנים.
בחלק מהמקרים היזם מציע גם הלוואת בלון מסובסדת: הרוכש לוקח הלוואה מהבנק, והיזם משלם את הריבית עד המסירה. חשוב לזכור שההלוואה היא על שם הרוכש.
על מה צריך לחשוב:
- תום הסבסוד: בקבלת המפתח צריך לשלם את היתרה, לרוב עם משכנתה בריבית שתהיה אז בשוק.
- שווי הדירה: אם השמאי יעריך את הדירה בפחות ממחיר החוזה, ייתכן שתצטרכו להשלים את הפער במזומן.
- קשיים אצל היזם: אם היזם מפסיק לשלם את הריבית, הבנק עלול לפנות לרוכש.
הצמדה למדד תשומות הבנייה: מה אומר החוק?
תיקון 9 לחוק המכר, שחל על חוזים מיולי 2022, מגביל את ההצמדה:
- 20% מהמחיר ששולמו ראשונים לא מוצמדים.
- משאר התשלומים אפשר להצמיד עד מחצית. בסך הכול עד 40% ממחיר הדירה.
- ההצמדה נעצרת במועד המסירה שנקבע בחוזה, גם אם הדירה מתאחרת, אלא אם האיחור נגרם בגלל הקונה או בנסיבות חריגות שהמוכר לא יכול היה לצפות ולמנוע.
דוגמה: דירה ב-2.6 מיליון ₪
| רכיב | ללא המגבלה | לפי החוק |
|---|---|---|
| החלק שמוצמד למדד | 2,080,000 ₪ | 1,040,000 ₪ |
| תוספת בגלל המדד (3% בשנה, 3 שנים) | 192,816 ₪ | 96,408 ₪ |
| הפרש לטובת הרוכש | – | 96,408 ₪ |
זו דוגמה בלבד, בהנחה ש-80% מהמחיר משולמים במסירה. יזם יכול להציע גם הצמדה נמוכה יותר, לכן בדקו מה כתוב בחוזה שלכם.
5 בדיקות לפני חתימה
- ליווי בנקאי: ודאו שכל תשלום מתבצע בשובר של הבנק המלווה, כנגד ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח.
- שכר טרחת עורך הדין של הקבלן: ההשתתפות מוגבלת בחוק לעד 0.5% ממחיר הדירה או לתקרה שבתקנות, הנמוך מביניהם.
- איחור במסירה: אחרי חודש איחור מגיע לכם פיצוי בלי להוכיח נזק: דמי שכירות של דירה דומה עד תום החודש הרביעי, פי 1.25 מהחודש החמישי עד העשירי, ופי 1.5 מהחודש ה-11.
- שינויי דיירים: קבלו מראש מחירון שינויים וזיכויים חתום, כדי שלא תופתעו מהמחירים אחרי החתימה.
- היתר בנייה: בדקו אם לפרויקט יש היתר מלא או רק החלטת ועדה בתנאים. במקרה השני ייתכן שיעברו עוד חודשים עד ההיתר.
הכתבה נועדה למידע כללי בלבד ואינה ייעוץ משפטי או כלכלי. החוק מתואר בתמצית.
